Wetswijzigingen 2023

Welke belangrijke wetswijzigingen vinden er plaats per 1 januari 2023 met betrekking tot de vastgoedmarkt? De NVM Juridische Dienst zet de belangrijkste wijzigingen op een rij voor de woningmarkt en de markt voor commercieel vastgoed.

Belastingplan 2023

Overdrachtsbelasting

Verhoging algemene tarief

Uit het Belastingplan 2023 volgt dat de algemene overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 wordt verhoogd van 8% naar 10,4%. Het verlaagde tarief van 2% voor de verkrijging van woningen die voldoen aan het hoofdverblijfcriterium blijft ongewijzigd. Dit geldt eveneens voor het tarief van 0% bij de startersvrijstelling. Wil men nog dit jaar gebruik maken van het tarief van 8%, dan moet het transport voor 1 januari 2023 plaatsvinden.

Verkrijgt men een woning welke niet als hoofdverblijf dient, dan wordt deze verkrijging per 1 januari 2023 belast tegen 10,4 %. Let op! Dit tarief geldt ook voor overig vastgoed, tenzij er sprake is van een met BTW belaste levering.

Indexatie maximale woningwaarde bij de startersvrijstelling

Ook volgt uit het Belastingplan 2023 dat de woningwaardegrens bij de startersvrijstelling op 1 januari 2023 wordt verhoogd van €400.000 naar €440.000. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning. Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport na 31 december 2022 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is daarbij niet van belang.

Schenkbelasting

Tevens volgt uit het Belastingplan 2023 dat het kabinet de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (ook wel de jubelton genoemd) per 1 januari 2023 verlaagt tot € 28.947 en deze per 1 januari 2024 volledig afschaft.

Verhoogde schenkingsvrijstelling

Op basis van de huidige regelgeving (2022) kan een persoon tussen de 18 en 40 jaar eenmaal in zijn of haar leven per schenker een beroep doen op een verhoogde schenkingsvrijstelling van maximaal € 106.671 te gebruiken voor een eigen woning. Deze vrijstelling geldt voor één kalenderjaar en is een verhoging van de jaarlijkse vrijstelling. De vrijstelling geldt zowel voor giften in de relatie ouder-kind als voor giften tussen derden.

Schenking eigen woning

De schenking voor de eigen woning kan daarnaast vanaf 2023 niet meer verspreid plaatsvinden. Ook zijn schenkingen die in 2022 gedaan worden, beperkt tot verspreiding over maximaal twee jaren. Concreet betekent dit dat bij een schenking in 2022 het onbenut gebleven deel van de vrijstelling van € 106.671 nog kan worden benut voor een schenking in 2023, maar niet meer voor een schenking in 2024. Wel blijft het mogelijk om schenkingen die in 2022 zijn ontvangen ten behoeve van de eigen woning apart te houden en uiterlijk in 2024 te besteden (mits aan de overige voorwaarden is voldaan).

Eenmalige schenking

Ouders kunnen er ook voor kiezen om hun kind eenmalig een bedrag van € 27.231 (bedrag 2022) belastingvrij te schenken. Dit bedrag mag het kind dan vrij besteden. In 2023 wordt de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (jubelton) gelijk gesteld met het vrij te besteden schenkingsbedrag van 2023 (€ 28.947). Ouders kunnen dit bedrag schenken voor de eigen woning, óf voor vrije besteding. Beide schenkingstellingen benutten kan dus niet.

Omdat deze bedragen in 2023 zijn gelijkgesteld is dit onderscheid in de praktijk niet meer van belang, en kunnen ouders in 2023 dus in het totaal voor € 28.947 aan een kind schenken.

Leegwaarderatio

Uit het Belastingplan 2023 volgt verder dat het kabinet de percentages van de leegwaarderatiotabel voor verhuurde woningen wil actualiseren om zo eerlijkere belasting te heffen op verhuurde woningen. De leegwaarderatio vermindert de waarde van verhuurde woningen voor box 3 van de inkomstenbelasting en de schenk- en erfbelasting, omdat verhuurde woningen soms minder waard zijn dan niet-verhuurde woningen.

De leegwaarderatio wordt per 1 januari 2023 aangepast. Wanneer de jaarlijkse huurprijs meer dan 5 procent van de WOZ-waarde bedraagt, wordt het percentage van de leegwaarderatio vanaf 2023 verhoogd naar 100 procent. Daarnaast wordt de toepassing van de leegwaarderatio bij tijdelijke huurcontracten uitgesloten en geldt bij verhuur aan gelieerde partijen (zoals familie) het hoogste percentage (100 procent), met als gevolg dat in deze situaties de leegwaarderatio de facto geen effect meer heeft.

Inwerkingtreding Belastingplan 2023

Het Belastingplan 2023 (en daarmee de hierboven beschreven wijzigingen aan de overdrachtsbelasting, de schenkingsvrijstelling en de leegwaarderatio) is op 10 november 2022 door de Tweede Kamer aangenomen. Indien de Eerste kamer (naar verwachting midden december) het Belastingplan ook aanneemt, zullen bovenstaande wijzigingen per 1 januari 2023 van kracht zijn.

Evaluatie opkoopbescherming

Op 1 januari 2022 is de ‘Wet opkoopbescherming’ in werking getreden. Hoewel in de regelgeving hieromtrent in 2022 (en ook niet per 2023) geen wijzigingen zijn aangebracht, staan wij hieronder stil bij de ontwikkelingen rondom deze wet in 2022.

De ‘Wet opkoopbescherming’ was de facto een amendement op de Huisvestingswet 2014, waaraan een nieuw hoofdstuk werd toegevoegd. Op grond van het nieuwe hoofdstuk 7 kregen gemeenten de bevoegdheid om in hun huisvestingsverordening (tijdelijk) gebieden aan te wijzen waarbinnen het verboden was om woonruimte zonder vergunning ‘aan een ander in gebruik te geven’. De aangewezen woningen dienen zich in het goedkope en middeldure segment te bevinden.

Doel is om koopstarters en de middeninkomens meer kans te geven op een betaalbare koopwoning of om extra druk op de leefbaarheid als gevolg van de opkoop van woningen voor verhuur te beperken (buy-to-let). Gemeenten mogen deze bevoegdheid dan ook alleen aanwenden indien zij dat noodzakelijk en geschikt achten voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving.

Model Huisvestigingsverordening VNG

Kort na de inwerkingtreding van de Wet opkoopbescherming heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een opkoopbeschermingsregeling opgenomen in de Model Huisvestingsverordening, waar gemeenten hun eigen huisvestingsverordeningen op kunnen baseren. Verschillende gemeenten, met name die de grotere steden omvatten, hebben ook al daadwerkelijk gebruikgemaakt van de bevoegdheden die de nieuwe wet hen biedt.

Zo heeft de gemeente Rotterdam de opkoopbescherming in 16 wijken ingevoerd voor woningen met een WOZ-waarde tot € 355.000,- en heeft de gemeente Amsterdam de opkoopbescherming ingevoerd voor alle woningen in de gemeente met een WOZ-waarde tot € 512.000,-. De opkoopbescherming is in de loop van 2022 bij in ieder geval 12 gemeenten ingevoerd en loopt het bestuursrechtelijke traject ter invoering hiervan bij een veelvoud van gemeenten.

Hoewel er nog weinig bekend is over de mogelijke (positieve) effecten van het invoeren van de opkoopbescherming, wordt hier in ieder geval door veel gemeenten gebruik van gemaakt. De NVM constateerde in juli 2022 nog dat, hoewel het aantal huurtransacties in het tweede kwartaal van 2022 met zo’n 5% was gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022, de huurtransacties in de vier grote steden terugliepen. De hoogstwaarschijnlijke oorzaak hiervan werd daarbij deels toegeschreven aan de opkoopbescherming. In 2023 moet blijken hoe de (invoering van de) opkoopbescherming zich verder zal ontwikkelen.

NHG-grens

Vanaf 1 januari 2023 stijgt de NHG-kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen van € 355.000,- naar € 405.000,-. Voor woningen waarbij energiebesparende voorzieningen worden getroffen is de kostengrens 6% hoger, namelijk € 429.300,-, in plaats van € 376.300,- in 2022. De NHG-premie (ook wel de borgtochtprovisie) blijkt in 2023 gelijk aan het vastgestelde percentage in 2022: 0,6% over de hoogte van de hypotheek.

Bindend aanbod

De datum van het bindend aanbod is leidend voor NHG. Indien het bindend aanbod van de geldverstrekker is uitgebracht na 1 januari van een bepaald jaar, dan gelden de ‘Voorwaarden en Normen’ (en daarmee ook de kostengrens en de borgtochtprovisie) van het jaar van het bindende aanbod.

Dit kan betekenen dat een nieuwe kostengrens geldt voor een woning die men vòòr 1 januari heeft gekocht, maar waarbij het bindend aanbod ná 1 januari is uitgebracht.

Koopsom exclusief roerende zaken

Voor de koopsom geldt het bedrag exclusief roerende zaken. Als de koopsom € 410.000,- bedraagt waarvan € 5.000,- roerende zaken, dan gaat de NHG uit van de koopsom van € 405.000,- (exclusief roerende zaken). Indien de geldverstrekker het bedrag dat voor de roerende zaken betaald wordt als realistisch beoordeelt, dan is NHG mogelijk. Zo niet, dan wordt de kostengrens overschreden en is NHG niet mogelijk.

Oversluiten ook onder de NHG-grens

De NHG-kostengrens geldt zowel voor aankopen als oversluiten. Het oversluiten van een lening zonder NHG naar een hypotheek met NHG is niet mogelijk als de woningwaarde boven de kostengrens ligt.

NHG-premie in 2023 blijft gelijk; 0,6%

Een koper betaalt voor een hypotheek met NHG eenmalig een NHG-premie, de zogenaamde borgtochtprovisie. Deze borgtochtprovisie betaalt de consument via de geldverstrekker aan NHG zodra de hypotheek wordt afgesloten. De borgtochtprovisie voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (‘NHG- premie’) blijft in 2023 gelijk en betreft 0,6% over de hoogte van de hypotheek.

Loskoppelen NHG en betaalbaarheidsgrens

Het kabinet wil tot en met 2030 900.000 woningen realiseren waarvan twee derde ‘betaalbaar’. Op dit moment geldt daarbij de NHG-grens als uiterste grens voor wat een betaalbare koopwoning is. Door de sterke stijging van de NHG-grens zijn woningen met die prijs voor minder mensen betaalbaar, omdat de inkomens het afgelopen jaar relatief minder zijn gestegen dan de NHG-grens. Daarom gaat het kabinet de grens voor wat betaalbare koopwoningen zijn loskoppelen van de NHG-grens. Voor de regionale

woondeals die eind dit jaar en begin volgend jaar worden vastgesteld wordt, conform het programma Woningbouw, de huidige NHG-grens van € 355.000 gehanteerd als betaalbaarheidsgrens. Deze verandert dus niet door verhoging van de kostengrens naar € 405.000.

Hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek daalt van 40% naar 37,05% in 2023. De beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. Sinds 2017 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken. Het percentage wordt stapsgewijs verlaagd van 52% naar 37,05%. Voorheen daalde dit tarief met 0,5% per jaar. Vanaf 2020 wordt het versneld afgebouwd met 3% per jaar. Vanaf 2023 is dan het tarief van 37,05% bereikt.

Hillen-aftrek daalt naar 83,34% in 2023

De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3⅓ % per jaar. In 2023 daalt de Hillen-aftrek van 86,67% naar 83,34%.

De Wet Hillen geeft recht op een extra aftrekpost als je eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten eigen woning. In 2018 heeft het kabinet besloten om de Hillen-aftrek in 30 jaar af te schaffen, in stappen van 3⅓% per jaar. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal.

Inkomen partner telt volledig mee in 2023

In 2022 werd bij het bepalen van het financieringslastpercentage bij tweeverdieners het inkomen van de minst verdienende partner voor 90% meegeteld. De minister van financiën heeft op 13 juli 2022 de ‘wijzigingsregeling hypothecair krediet 2023’ ter internetconsultatie aangeboden. Deze regeling zorgt voor een wijziging van de ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet’, als gevolg waarvan het financieringslastpercentage in 2023 zal worden bepaald op basis van het gezamenlijke toetsingsinkomen. De internetconsultatie is op 29 augustus 2023 geëindigd en op 3 november 2022 is de wijzigingsregeling bekendgemaakt. Dat betekent dat de wijziging op 1 januari 2023 definitief in werking zal treden.

WOZ-waarde

Vorig jaar berichtten wij dat de WOZ waarde in 2022 naar verwachting met 8,5-9% zou stijgen. Op 1 januari 2022 bleek de gemiddelde WOZ-waarde van een woning € 315.000 en deze gemiddelde waarde was daarmee 8,6% hoger dan een jaar eerder. De verwachting is dat deze stijging zich in 2023 zal voortzetten en de gemiddelde WOZ-waarde zal oplopen naar bijna € 340.000.

Eigenwoningforfait daalt in 2023

In 2023 daalt het percentage voor de berekening van het eigenwoningforfait van 0,45 % naar 0,35% voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000 en € 1.200.000. Het eigenwoningforfait vanaf € 1.200.000 blijft in 2023 gelijk (2,35%).

Energie

Energielabel C per 1 januari 2023 verplicht voor kantoorruimte

Per 1 januari 2023 moet elk kantoorpand (uitzonderingen daargelaten) minimaal een energielabel C hebben. Dit betekent een energie-index van 1,3 of beter. De energielabel-C-verplichting geldt voor een kantoorgebouw waarbij de gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties 50% of meer beslaat van de totale oppervlakte én de oppervlakte aan kantoorfuncties (en nevenfuncties) groter is dan 100 m2 (gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580). Het kan dus gaan om een afzonderlijk kantoorgebouw maar ook op een deel van een groter gebouw. Zie voor de uitzonderingen onderstaande link: https://www.rvo.nl/onderwerpen/wetten-en-regels-gebouwen/energielabel-c-kantoren/veelgestelde-vragen-energielabel-c.

Gevolgen voor verhuur van kantoorruimte

Welke gevolgen heeft dit voor huurders en verhuurders van kantoorruimte? De NVM adviseerde eerder al om een deskundige partij in te schakelen om uit te laten zoeken welke energiebesparende maatregelen er getroffen kunnen worden om aan de C-verplichting te kunnen voldoen. NVM-businessleden kunnen hiervoor gebruik maken van NVM samenwerkingspartij SGS Search.

Verantwoordelijkheid bij (ver)huur en handhaving

In voorgenoemd artikel ging de Juridische Dienst ook in op de vraag wie de verantwoordelijkheid draagt voor het nemen van energiebesparende maatregelen bij de verhuur van een kantoorpand en op vraagstukken omtrent de handhaving hiervan.

Energiebelasting

De prijs van een kuub gas en kilowattuur stroom bestaat uit 3 delen: de marktprijs, de BTW en de energiebelasting. De tijdelijke verlaging van 21% naar 9% BTW loopt op 1 januari 2023 af, en zal daarom vanaf dat moment weer 21% bedragen. In 2023 is de energiebelasting ongeveer € 0,59 per m3 gas en € 0,15 per kWh stroom (bedragen inclusief 21 % BTW). Tegelijkertijd krijg je een vast bedrag aan energiebelasting terug, namelijk € 596,85 (bedrag in 2023, t.o.v. € 824,77 in 2022). Op deze manier wil de overheid stimuleren dat men minder energie verbruikt.

Op Prinsjesdag 2022 maakte het kabinet bekend dat op 1 januari 2023 de energiebelasting op gas daalt met € 0,631 per m³ en op elektriciteit met € 0,706 per

kWh. Deze voorgestelde verlaging van de energiebelasting gaat echter niet door, maar wordt vervangen door het hierna beschreven tijdelijke prijsplafond.

Compensatie energiekosten

Energiecompensatie voor Nederlandse huishoudens

Op Prinsjesdag kondigde het kabinet de langverwachte maatregelen tegen de forse stijging van de energiekosten aan. Om deze stijging te compenseren, heeft de overheid verschillende maatregelen getroffen. De belangrijkste maatregel: een prijsplafond voor energiekosten.

Tot het ‘basisverbruik’ betalen huishoudens in Nederland vanaf 1 januari 2023 € 0,40 per kWh stroom en € 1,45 per m3 gas (inclusief energiebelasting en BTW). Voor stroom betreft dit basisverbruik 2.900 kWh per jaar en voor gas is dit basisverbruik 1.200 m3 per jaar. Voor gebruik boven dit basisverbruik betalen huishoudens de thans geldende tarieven. Indien deze tarieven lager liggen dan deze maximumprijzen, betaalt men dit lagere tarief voor de looptijd van het energiecontract.

Let wel op: Het energieplafond is nog niet definitief. Het is nog zeer de vraag of dit voor 1 januari rond gaat komen. Zo berichtte Nieuwsuur op 4 november dat het invoeren van de tijdelijke maatregel op losse schroeven stond.

Korting bij kleinverbruikaansluiting

In afwachting van deze maatregelen vanaf 1 januari 2023 krijgt iedereen die op de 1e dag van de maanden november en december een kleinverbruikaansluiting heeft voor elektriciteit € 190,- korting. Het gebouw met de aansluiting moet wel bedoeld zijn om in te wonen of te werken. Bijvoorbeeld een woning, kantoor of café. De korting geldt dus niet voor bijvoorbeeld een garagebox met een aparte aansluiting en eigen energiecontract. Als u achter uw meter nog een aparte meter heeft voor bijvoorbeeld een elektrische auto, krijgt u het bedrag alleen voor uw hoofdaansluiting.

Hoe huishoudens deze korting ontvangen is afhankelijk van de energieleverancier. Dit kan door:

– € 190 over te maken;

– € 190 van het voorschot- of eindnota voor elektriciteit af te halen;

– een deel van de € 190 aan u over te make en het andere deel van het voorschot- of eindnota voor elektriciteit af te halen;

– € 190 van een openstaande rekening of betalingsregeling af te halen;

– € 190 over te maken nadat het contract eindigt.

Energiecompensatie voor mkb-ondernemingen

Het kabinet komt tevens met een regeling voor mkb-ondernemingen die te maken krijgen met sterke kostenstijgingen. De Tegemoetkoming Energiekosten-regeling (TEK) moet volgens minister Micky Adriaansens (Economische Zaken en Klimaat) gerichte steun bieden aan mkb-ondernemingen die niet ontkomen aan een hoog energieverbruik.

Voorwaarden TEK

Mkb-ondernemingen die minimaal 7 procent van hun omzet besteden aan energiekosten, komen vanaf november 2022 in aanmerkingen voor de TEK regeling. Verder gelden de volgende voorwaarden:

– De onderneming voldoet aan de Europese mkb-definitie:

o De onderneming heeft minder dan 250 werknemers;

o De jaaromzet van de onderneming is maximaal € 50 miljoen;

o De jaarbalans van de onderneming is maximaal € 43 miljoen.

– De onderneming staat ingeschreven in het KVK Handelsregister.

Via deze regeling krijgen ondernemingen een deel van het bedrag dat zij meer zijn gaan betalen voor energie teruggestort. Het bedrag waar de onderneming recht op heeft wordt berekend aan de hand van een drempelprijs van €1,19 per m3 gas en €0,35 per kWh elektriciteit. Wanneer ondernemingen volgens hun energiecontract meer betalen dan deze bedragen, krijgen zij 50% hiervan terug, tot een maximumbedrag van € 160.000.

Hoewel de TEK regeling kan worden aangevraagd over de periode lopend vanaf 1 november 2022 tot en met december 2023, kan de aanvraag waarschijnlijk pas in het tweede kwartaal van 2023 (met terugwerkende kracht) worden aangevraagd. De TEK regeling moet namelijk voldoen aan Europese staatssteunregels en goedgekeurd worden door de Europese Commissie. Deze procedure loopt op dit moment.

Wanneer de TEK regeling door de Europese Commissie is goedgekeurd, kunnen ondernemers die aan de voorwaarden voldoen op deze pagina een aanvraag indienen. Voor de overbruggingsmogelijkheden tot aan de openstelling van de TEK verwijzen wij u naar de Kamerbrief van minister Adriaansens van 14 oktober 2022.

Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE)

Met de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) kunnen woningeigenaren subsidie aanvragen voor een zonneboiler, een (hybride) warmtepomp, isolatiemaatregelen en aansluiting op een warmtenet. Zakelijke gebruikers komen in aanmerking voor subsidie voor een zonneboiler, een warmtepomp, aansluiting op een warmtenet en voor kleinschalige windturbines en zonnepanelen. Naar alle waarschijnlijkheid is er voor meer dan € 290 miljoen aan subsidie beschikbaar in 2022. De ISDE-subsidie loopt door tot 2030. Meer informatie over de ISDE? Zie onderstaande link:

https://www.rvo.nl/subsidie-en-financieringswijzer/isde

Zie voor meer energiebesparende maatregelen onderstaande link:

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/duurzame-energie/rijksoverheid-stimuleert-energiebesparing

Afschaffing BTW bij het leveren en plaatsen zonnepanelen

Op dit moment geldt voor de levering en installatie van zonnepanelen op of bij een (vakantie)woning een btw-tarief van 21%. De Tweede Kamer heeft een wetsvoorstel aangenomen om dit btw-tarief per 1 januari 2023 te verlagen naar 0%.

Als ook de Eerste Kamer het wetsvoorstel aanneemt, zal de BTW voor het leveren en installeren van zonnepanelen op of bij een (vakantie)woning vanaf 1 januari 2023 geheel verdwijnen. Onder een (vakantie)woning valt tevens een garage of schuur bij een woning, een serre of een aan- of uitbouw. Het 0%-tarief geldt ook voor werkzaamheden die sterk verband houden met de te plaatsen zonnepanelen, zoals de aanleg van kabels, het montagemateriaal, optimizers en omvormers. Ook aanpassingen van de meterkast in verband met de aanschaf van zonnepanelen vallen onder het 0%-tarief.

Factuurdatum bepalend

Indien de zonnepanelen al op een eerder moment (dan 1 januari 2023) geplaatst worden zal het oude tarief (21%) van toepassing zijn. Het is mogelijk dat (een deel van) de betaling voor de te plaatsen zonnepanelen in 2022 is gedaan, waarbij de levering pas in 2023 plaatsvindt. Ook is het mogelijk dat er dit jaar al een offerte is gestuurd voor de plaatsing in 2023. In alle gevallen geldt: de factuurdatum is bepalend voor het btw-tarief. Ook als het gaat om een factuur voor een aanbetaling. Dus is de factuurdatum in 2022, dan is het btw-tarief 21%. En is de factuurdatum in 2023, dan is het btw-tarief 0%.

Aan de factuurdatum, en daarmee het btw-tarief dat op de factuur staat, is wel een voorwaarde verbonden. Als er geen aanbetaling is gedaan, dan moet de factuurdatum uiterlijk de 15e dag zijn van de maand na de levering en installatie van de zonnepanelen. Bovendien moet er, als er wel een aanbetaling moet worden gedaan, eerst een factuur zijn voor de aanbetaling. Op die factuur moet tenminste het bedrag van de aanbetaling en de btw vermeld staan.

Zie voor meer informatie onderstaande link: Wetsvoorstel: 0% btw voor zonnepanelen op woningen vanaf 1 januari 2023 (belastingdienst.nl).

Wijzigingen huurrecht

Maximale jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector

Op 6 oktober 2022 heeft minister de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) een wetsvoorstel ingediend waarbij de jaarlijkse huurprijsverhoging voor woningen in de geliberaliseerde sector in 2023 wordt gemaximaliseerd tot de hoogte van de loonontwikkeling + 1%.

De minister meent te moeten ingrijpen om gematigde huurstijgingen en bescherming van huurders te waarborgen. Het wetsvoorstel is een noodingreep op de thans geldende wetswijziging per 1 mei 2021, waarbij de maximale huurprijsverhoging in de

vrije sector voor de duur van drie jaar is gemaximeerd tot de hoogte van de inflatie +1%. Als gevolg van de hoge inflatie sinds november 2021 zou toepassing van de huidige regeling tot gevolg hebben dat de huurprijzen in de vrije sector in 2023 fors zouden kunnen stijgen. Van 1 december 2021 tot 1 september 2022 was de inflatie 8,9% tegen 2,3% van 1 december 2020 tot 1 december 2021.

Het wetsvoorstel bestaat uit een wijziging van artikel 10 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en zou op 1 januari 2023 in werking moeten treden. Indien de loonontwikkeling lager is dan de inflatie, zal de maximaal toegestane jaarlijkse huurprijsverhoging op grond van het nieuwe wetsvoorstel gelijk zijn aan de loonontwikkeling + 1%. Indien de lonen in de toekomst meer zouden stijgen dan de inflatie, zorgt de nieuwe systematiek ervoor dat de huurverhoging niet bestaat uit de (hogere) loonontwikkeling (+1%), maar uit de (lagere) inflatie (+1%). Op grond van het wetsvoorstel bestaat de maximale huurverhoging immers uit de laagste stijging van (artikel 10 lid 3 sub a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) de inflatie of (artikel 10 lid 3 sub b Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) de loonontwikkeling.

De nieuwe systematiek zal gaan gelden tot 1 mei 2024. Na 2023 zal de wetswijziging worden geëvalueerd. Voor eventuele verlenging na 1 mei 2024 is een nieuw wetsvoorstel noodzakelijk.

Kritiek op eerder voorstel

Eerder had de minister voorgesteld dat het maximale huurverhogingspercentage bij ministeriële regeling wordt vastgesteld. De Raad van State was bij de toetsing van dit voorstel echter kritisch, omdat de grondslag van de maximale huurverhoging onduidelijk bleef. Door de vaststelling van de maximale huurverhoging aan de minister over te laten, zou er geen waarborg zijn om te verzekeren dat een evenwichtige belangenafweging plaatsvindt en dat de hoogte van de maximale huurprijsverhoging voldoet aan de eisen van noodzakelijkheid en proportionaliteit. Als gevolg van deze kritiek is voor het huidige wetsvoorstel gekozen.

Na de indiening van het wetsvoorstel heeft begin november de commissievergadering hieromtrent plaatsgevonden. Wanneer het wetsvoorstel in de Tweede kamer zal worden behandeld is onbekend. Het is onduidelijk of dit wetsvoorstel daadwerkelijk doorgang kan vinden per 1 januari 2023. Wij zullen u hierover, wanneer er meer informatie beschikbaar is, spoedig nader informeren. Indien dit wetsvoorstel geen doorgang zal vinden, blijft de maximale huurprijsverhoging in de vrije sector gekoppeld aan de inflatiecijfers + 1%.

Huurprijsverhoging sociale sector

Tot 1 juli 2022 was de maximale huurprijsverhoging in de sociale sector bevroren (0%). Vanaf 1 juli 2022 tot 1 juli 2023 is de maximale huurprijsverhoging vastgesteld op 2,3% voor een huurprijs vanaf € 300,- en maximaal € 25,- voor een huurprijs tot € 300,-.

Afschaffing verhuurderheffing

De verhuurderheffing is een heffing voor verhuurders die minimaal 50 huurwoningen bezitten en is al langer omstreden. Voor 2021 was de hoogte van de verhuurderheffing nog 0,526% en dit is in 2022 al afgeschaald naar 0,332%. Uit het coalitieakkoord bleek dat de regering de verhuurderheffing per 2023 zal afschaffen . De minister van Financiën heeft na vragen hierover laten weten dat de verhuurderheffing per 1 januari 2023 in een keer, en dus niet geleidelijk, zal worden afgeschaft.

Kabinetsplannen ter bevordering van de zogenoemde ‘middenhuur’

Als gevolg van de krapte op de woningmarkt en de geringe kansen voor starters en jongeren hierin, wil minister De Jonge het middensegment van de huurmarkt verder gaan beschermen. Naast de invoering van de opkoopbescherming (zelfbewoningsplicht) op 1 januari 2022, de verdere begrenzing van de maximale jaarlijkse huurprijsverhoging (de koppeling aan de loonontwikkeling, zie ‘huurprijsverhoging vrije sector’) en de plannen om een fors aantal nieuwe ‘middenhuur’ woningen bij te bouwen (40% van het doel van 900.000 tot en met 2030), wil het kabinet het zogenaamde woningwaarderingsstel (hierna: WWS) gaan toepassen op woningen in de ‘middenhuur’. Deze wijziging moet de betaalbaarheid van huren voor middeninkomens verbeteren.

De plannen

Op dit moment vallen alle woningen met een huurprijs die onder de liberalisatiegrens van € 763,47 (2022) ligt in de beschermde sociale huursector. De grens van huurprijsbescherming zal op basis van het WWS op 187 punten komen. Het WWS bepaalt de maximale huurprijs op basis van de kwaliteit van een woonruimte. Hiervoor wordt een puntentelling gebruikt die verschillende aspecten van de woonruimte waardeert, zoals de oppervlakte en het energielabel van de woning. Het WWS wordt nu uitgebreid van 141 punten naar circa 187 punten. Dat betekent dat woningen waar nu meer dan €1.000 voor wordt gevraagd, terwijl deze op basis van de kwaliteit van de huurwoning minder dan 187 punten hebben, bij een nieuw contract in huurprijs naar beneden moeten worden bijgesteld. Door de regulering verwacht het kabinet dat op termijn ruim 90% van de huurwoningen (sociale huur en middenhuur) bij een nieuw huurcontract onder de €1.000 worden verhuurd.

Kritiek

Door het invoeren van deze maatregelen kan het (verhuur)rendement op beleggingspanden onder druk komen te staan. Dit kan ervoor zorgen dat beleggers hun panden verkopen, waarna deze woningen worden opgekocht door particulieren die deze woningen zelf gaan bewonen. Hierdoor zal het aantal woningen in de middenhuur afnemen en schiet de wet haar doel voorbij. Tevens is de verwachting dat woningen die op dit moment in het middensegment vallen, met relatief kleine aanpassingen of verbouwingen, buiten de toekomstige grens van 187 punten zullen vallen. Ook dit heeft tot gevolg dat het aantal woningen in de middenhuur afneemt. Een ander gevolg kan zijn dat investeerders slechts woningen ontwikkelen die in de vrije sector vallen en de bouw van middenhuurwoningen staken omdat met de bouw van dergelijke woningen minder rendement valt te behalen dan verwacht. Dit wordt alleen maar versterkt door

de verwachting dat veel verzekeraars en pensioenfondsen zich zullen terugtrekken als investeerders in dit vastgoed, opnieuw vanwege het te verwachten lagere rendement. Ook in dit scenario zal het aantal middenhuurwoningen afnemen.

Alternatieven

Een alternatieve oplossing voor het tekort aan woningen in het middensegment is het verlenen van een subsidie aan verhuurders. In Amsterdam loopt er op dit moment een experiment waarbij projectontwikkelaars 10% korting krijgen op de grondprijs als ze bestaande panden transformeren tot middenhuurwoningen of middenhuurwoningen bouwen. Op deze manier hoopt Amsterdam de bouw van het aantal middenhuurwoningen te bevorderen. Of het verlenen van subsidie op een dergelijke manier op de lange termijn en op grote schaal houdbaar is, is echter discutabel.

De verwachting is dat minister de Jonge op korte termijn met een totaalbeeld van deze regulering zal komen, zodat de ‘Wet Regulering Middenhuur’ begin 2023 in consultatie kan gaan.

Zie onderstaande link voor de berichtgeving hierover vanuit de rijksoverheid: Vanaf 2024 meeste huurwoningen onder de €1000 | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl.

Invoering nieuwe Omgevingswet

In het wetswijzigingenoverzicht van de NVM van 2022 lieten wij je weten dat de nieuwe Omgevingswet niet per 1 januari 2022 zal worden ingevoerd, maar dat dit op 1 juli 2022 zou plaatsvinden. De invoering van de nieuwe Omgevingswet werd in februari 2022 echter opnieuw uitgesteld naar 1 januari 2023. Ook deze invoeringsdatum bleek echter te vroeg; op 14 oktober 2022 maakte minister De Jonge bekend dat invoering van de Omgevingswet uit te stellen naar 1 juli 2023.

De veranderingen in de Omgevingswet komen er kortgezegd op neer dat de Omgevingswet wetten voor de fysieke leefomgeving bundelt en moderniseert. Hierbij gaat het onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Zo gaan 26 wetten geheel of gedeeltelijk op in de Omgevingswet. Daarnaast wordt er een nieuw digitaal stelsel opgericht (Digitaal Stelsel Omgevingswet), welk stelsel www.ruimtelijkeplannen.nl vervangt. Er ontstaat zo één digitaal loket voor het aanvragen van vergunningen en het raadplegen van de geldende regels per locatie. Ook het vergunningstelsel voor het bouwen wordt gewijzigd in de Omgevingswet. Er wordt een knip gemaakt in het ‘ruimtelijk deel’ en het ‘technisch deel’. Met andere woorden, twee vergunningen. Het door makelaars veel geraadpleegde bestemmingsplan gaat over in het omgevingsplan. De NVM zal je in de aanloop naar de invoering van de nieuwe Omgevingswet op hoofdlijnen verder informeren.

Zie onderstaande link voor meer informatie: Invoering van de Omgevingswet naar 1 juli 2023 | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl.

Bron: NVM.nl

Sinterklaasactie Koopklik Makelaardij & Taxaties in samenwerking met Moerepetazie en De Soos Weert

Koopklik Makelaardij & Taxaties heeft in samenwerking met Moerepetazie en De Soos Weert een grote sinterklaasactie georganiseerd!

De speciaal ontworpen sinterklaaskleurplaten zijn inmiddels bij alle basisscholen in de regio rondgebracht. De Sint en Pieten zijn zeer benieuwd wie de mooiste kleurplaten inlevert.

Alle lieve kindjes mogen hun schoen, laars, slipper, klomp of pantoffel zetten van dinsdag 22 november t/m zondag 27 november bij De Soos Weert, De Markt 9 te Weert! Op zaterdag 3 december en zondag 4 december kan de schoen weer worden opgehaald. Voor alle kindjes zijn er diverse leuke verrassingen!

Ps. Vul je schoentje met de sinterklaaskleurplaat én vergeet natuurlijk het paard niet!

Download de kleurplaat hier: sinterklaaskleurplaat

Afschaffing jubelton per 1 januari 2024

Het nieuwe kabinet zal per 1 januari 2024 de regeling op grond waarvan eenmalig een bedrag van € 106.671 (2022) belastingvrij kan worden geschonken voor de aankoop of verbouwing van een eigen woning afschaffen. Deze schenking wordt ook wel de ‘jubelton’ genoemd. Wilt u nog van deze mogelijkheid gebruik maken, dan kan dit dus alleen nog dit (2022) en volgend jaar (2023). Er gelden wel een aantal voorwaarden voor deze schenking, zoals:

• De schenking moet (grotendeels) gebruikt worden ten behoeve van de eigen woning, bijvoorbeeld voor de aankoop, aflossing van een hypotheekschuld, afkoop van erfpachtrechten, betalen van bouwtermijnen, een verbouwing of onderhoud (waaronder aanleg van de tuin) van de eigen woning;
• Degene die de schenking krijgt of diens partner moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn;
• Het bedrag van de schenking moet uiterlijk in het tweede jaar na het jaar van de schenking worden besteed t.b.v. de eigen woning. Wordt dus in 2023 (het laatst mogelijke jaar) geschonken, dan moet het bedrag uiterlijk in 2025 worden besteed aan de eigen woning.

Niet vereist is dat wordt geschonken aan een kind. Er kan ook worden geschonken aan een ander familielid of zelfs aan een derde.

De jubelton kan ook in delen worden geschonken. Deze mag worden uitgesmeerd over een periode van drie (opvolgende) jaren. Gezien de afschaffing per 1 januari 2024 zou u dus zowel in 2022 als 2023 de helft van € 106.671 belastingvrij kunnen schenken. Daarbij geldt dat de laatste termijn in 2023 uiterlijk op de 40e verjaardag van de ontvanger/zijn partner moet worden geschonken. De ontvanger moet het bedrag dan uiterlijk op 31 december 2024 besteden aan de eigen woning.

In de aangifte schenkbelasting moet een beroep worden gedaan op deze eenmalige vrijstelling.

Vermogen in uw huis?

Zou u wel graag een bedrag belastingvrij schenken maar zit uw vermogen bijvoorbeeld vast in uw huis (als overwaarde)? Dan kan mogelijk een nieuwe hypothecaire lening worden aangegaan, waarmee u de schenking kunt doen. Gezien de huidige lage hypotheekrente kan dit extra interessant zijn. De hypotheekrente kunt u niet in box 1 van de inkomstenbelasting in aftrek brengen. Daar staat tegenover dat de hypothecaire schuld uw box 3 vermogen vermindert.

Alternatieven na afschaffing jubelton

Door gebruik te maken van de jubelton kan een deel van uw vermogen tijdens leven belastingvrij worden overgedragen aan bijvoorbeeld uw kinderen. Zou dit vermogen vererven, dan betalen uw erfgenamen hier in de regel erfbelasting over (vrijstelling kinderen erfbelasting 2022 is € 21.559, toptarief erfbelasting 20%).

Welke alternatieven heeft u om na afschaffing van de jubelton een deel van uw vermogen tijdens leven (belastingvrij) te schenken aan bijvoorbeeld uw kinderen?

• Aan kinderen tussen de 18 en 40 jaar kan eenmalig een belastingvrije schenking (bij notariële akte) worden gedaan van € 27.231 (bedrag 2022). Dit bedrag kan geheel naar eigen wens worden aangewend, het hoeft dus niet te worden besteed aan de eigen woning.
• Aan kinderen tussen de 18 en 40 jaar kan eenmalig een belastingvrije schenking (bij notariële akte) worden gedaan van € 56.724 als het bedrag gebruikt wordt voor een dure studie.
• Aan kinderen (ongeacht de leeftijd) kan jaarlijks een bedrag van € 5.677 (2022) belastingvrij worden geschonken zonder bestedingseis. Aan kleinkinderen is dit € 2.274.
• Als ouder kunt u uw kind ook een (hypothecaire) lening verstrekken. Jaarlijks kunt u een deel van de lening of de verschuldigde rente kwijtschelden.
• U kunt er ook voor kiezen om aan uw kind een schenking op papier (bij notariële akte) te doen. De schenking wordt dan nog niet daadwerkelijk betaald maar wordt meestal pas opeisbaar na overlijden. De schuldig gebleven bedragen vallen dan niet in de nalatenschap en hierover is dus geen erfbelasting verschuldigd. Houd er wel rekening mee dat jaarlijks daadwerkelijk een bedrag van 6% rente moet worden betaald over het schuldig gebleven bedrag.

Bron: www.smitsvandenbroek.nl

De hypotheekregels voor 2022

De hypotheekregels veranderen elk jaar. Wilt u in 2022 een huis kopen? Of heeft u al een hypotheek? Lees dan wat de belangrijkste wijzigingen per 1 januari 2022 voor u kunnen betekenen.

De belangrijkste wijzigingen in 2022

NHG-grens omhoog

Als u een huis koopt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan kan dat tot een bepaald aankoopbedrag. In 2022 gaat de NHG-grens verder omhoog naar € 355.000. In 2021 was dit nog € 325.000. Koopt u een woning met energiebesparende voorzieningen? Dan is de kostengrens 6% hoger, namelijk € 376.300.

Hypotheekrenteaftrek wordt verder beperkt

In 2022 daalt het maximale verrekentarief waartegen u hypotheekrente kunt aftrekken naar 40%. Dit gebeurt als uw inkomen in box 1 boven € 69.398 ligt en tegen het toptarief van 49,5% wordt belast. Het maximale verrekentarief wordt in 2023 verder afgebouwd en zal dan voor alle belastingbetalers gelijk zijn aan het basistarief in box 1 van circa 37%.

Het eigenwoningforfait daalt

In het eigenwoningforfait staan de fiscale regels over de hypotheekrenteaftrek beschreven. Als huiseigenaar moet u een bepaald percentage van de WOZ-waarde bij uw inkomen in box 1 optellen (eigenwoningforfait). Als peildatum geldt daarbij de waarde op 1 januari van het voorafgaande jaar. Het eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000 en € 1.130.000 gaat verder omlaag met 0,05%-punt. In 2022 komt het tarief daarmee uit op 0,45%. Is de WOZ-waarde meer dan € 1.130.000 dan blijft de inkomensbijtelling 2,35%.

De WOZ-waarde stijgt

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen is tussen de peildata 1 januari 2020 en 1 januari 2021 met ongeveer 7% gestegen. In 2022 wordt een stijging van de WOZ-waarde verwacht van 8,5- 9,5%. (Bron: waarderingskamer.nl) De gemeente gebruikt de WOZ-waarde van uw woning om de hoogte van de gemeentelijke belastingen te bepalen, zoals rioolheffing, waterschapsbelasting en onroerendzaakbelasting (ozb). Daarom is het belangrijk om uw WOZ-waarde goed te controleren en eventueel bezwaar te maken als deze onjuist is vastgesteld.

Minder belastingvoordeel voor mensen met een kleine (of afbetaalde) hypotheek

Heeft u geen of een kleine hypotheekschuld? Dan is uw eigenwoningforfait hoger dan uw aftrekbare kosten, zoals de hypotheekrenteaftrek. Volgens de Wet Hillen heeft u dan recht op een extra aftrekpost ter grootte van het verschil. Deze aftrek wordt sinds 2019 in 30 jaar afgebouwd. In 2022 is nog 86,67% van het positieve verschil tussen de aftrekbare kosten eigen woning en het eigenwoningforfait aftrekbaar; in 2021 was dit 90%. Tot 2048 wordt uw aftrek ieder jaar 3,33% lager. Daarna vervalt uw aftrek helemaal. Omdat u door deze afbouw mogelijk inkomen uit uw eigen woning krijgt, kan het zijn dat u meer inkomstenbelasting gaat betalen.

Strengere regels bij private lease

Private lease bestaat uit twee delen: een financieel en een servicedeel (voor belasting, onderhoud, reparatie en verzekeringen). Tot 1 april 2022 wordt alleen het financiële deel geregistreerd bij het BKR, dit bedraagt 65% van de totale leasesom. Vanaf 1 april 2022 schrijft het BKR alle nieuwe private autoleasecontracten in voor 100% van de totaalsom en niet meer voor 65% van de totaalsom. Hierdoor wordt de volledige werkelijke last meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek in plaats van 65% van de last. Deze wijziging kan ervoor zorgen dat u met een private leasecontract in 2022 een lagere hypotheek kunt krijgen dan in 2021.

Bron: www.abnamro.nl

Rookmelders per 1 juli 2022 ook in bestaande bouw verplicht

76% van de mensen heeft een rookmelder thuis. Jij ook? Vanaf 1 juli 2022 is in iedere woning een rookmelder verplicht. Deze verplichting bestaat al sinds 2003 voor nieuwbouwhuizen, maar in de nieuwe wetgeving staat dat ook in bestaande woningen op iedere verdieping een rookmelder moet hangen. Wij vertellen hoe het zit met de regels en mogelijke oplossingen.

De regering heeft het Bouwbesluit dan ook aangepast en rookmelders voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw verplicht gesteld. Daarmee geven zij gehoor aan het advies van onder meer Brandweer Nederland en gemeenten om rookmelders voor iedere woning in Nederland te verplichten. Er is voor 1 juli 2022 gekozen om huiseigenaren voldoende tijd te geven om zich op de aangepaste regels voor te bereiden. Én om te voorkomen dat er bij leveranciers te weinig melders beschikbaar zijn. Want door de verplichting moeten naar schatting miljoenen nieuwe exemplaren worden aangeschaft. Deze verplichting bestaat al sinds 2003 voor nieuwbouwwoningen, maar volgens de nieuwe wetgeving moet ook in bestaande woningen op iedere verdieping een rookmelder hangen. Dit geldt voor verblijfsruimtes én besloten ruimtes waar een vluchtroute doorheen gaat.

Eenmalig investeren in rookmelders redt levens

Een rookmelder met een levensduur van 10 jaar kost inclusief batterijen gemiddeld € 30,-, en het plaatsen ervan neemt zo’n 30 minuten in beslag, zo blijkt uit onderzoek. Huiseigenaren van bestaande woningen zijn zelf verantwoordelijk voor het ophangen van rookmelders die voldoen aan de eisen én voor het plegen van onderhoud. Huur je de woning? Dan is de verhuurder verantwoordelijk voor het ophangen van voldoende werkende rookmelders. De huurder is wél zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de rookmelders.

Bron: www.interpolis.nl

Energielabel woning

Een energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is. Eigenaren zijn verplicht bij verkoop en verhuur een energielabel beschikbaar te stellen aan de koper of huurder. Deze verplichting geldt ook als eigenaren een nieuwe woning laten bouwen.

Informatie over woning op het energielabel

Een energielabel voor woningen geeft aan:

• of een woning veel of weinig energie verbruikt (de energieprestatie). Woningen met een A++++-label zijn het energiezuinigst. De minst zuinige woningen krijgen een G-label.
• hoe de woning energiezuiniger kan worden. Denk aan isolatie van het dak of het plaatsen van zonnepanelen.
• of de woning makkelijk van het gas af kan.

Voorbeelden energielabel

Op het energielabel staat welk label de woning heeft en hoe lang deze geldig is. Voorbeelden van energielabels A+++ en C staan op rijksoverheid.nl.

Belang energielabel

Het energielabel heeft voordelen voor de eigenaar van het huis, kopers van woningen en nieuwe huurders:

• Kopers en nieuwe huurders zien direct of een woning energiezuinig of niet zuinig is.
• Het energielabel geeft kopers en huurders een indicatie van de energierekening.
• Het energielabel laat met voorbeelden zien hoe een eigenaar zijn huis energiezuiniger kan maken.
• Het energielabel kan een positieve invloed hebben op de uiteindelijke verkoop- of verhuurprijs van een woning.
• Een groen energielabel kan de verkoop of verhuur van een woning versnellen.

Nieuw op energielabel: hoe snel kan woning van het gas af

Vanaf 1 augustus 2021 geeft het energielabel ook aan of een woning makkelijk van het gas af kan. En of dak, vloer of ramen nog (extra) isolatie nodig hebben om over te stappen op een elektrische warmtepomp of een aansluiting op een warmtenet. In slecht geïsoleerde woningen heeft een warmtepomp of aansluiting op het warmtenet geen zin.

Het energielabel geeft aan hoe goed een woning is geïsoleerd (zogenoemde isolatieniveau). En hoe dak, vloeren en ramen van een woning optimaal geïsoleerd kunnen worden (zogenoemde streefwaarden). Bij een oude woning liggen de streefwaarden lager dan bij een nieuwe woning. Als een dak, vloer of raam optimaal is  geïsoleerd, vermeldt het energielabel dat het voldoet aan de standaard voor woningisolatie.

Verplicht energielabel

Het energielabel is verplicht bij de verkoop, verhuur en oplevering van woningen en appartementen. Bij sommige woningen of bijzondere gebouwen is een energielabel niet verplicht. Bijvoorbeeld bij een beschermd monument of fabriekshal.

Bron: www.rijksoverheid.nl

Het aanbod te koop staande woningen in de bestaande woningvoorraad is nog niet eerder zo laag geweest dan in het tweede kwartaal van 2021.

Tegelijkertijd trekt het aanbod van nieuwbouwkoopwoningen het laatste anderhalf jaar onvoldoende aan en valt in het eerste kwartaal van 2021 zelfs onverwachts fors terug. De latente vraag naar koopwoningen blijft echter onverminderd groot. Het resultaat is een ongekende krappe koopwoningmarkt en wederom een forse koopprijsstijging.

De vierendertigste Monitor Koopwoningmarkt over het tweede kwartaal van 2021 is woensdag 18 augustus gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.

Aanbod te koop staande woningen naar historisch dieptepunt

Het aanbod van koopwoningen op de markt van nieuwbouwwoningen en in de bestaande woningvoorraad is al enige tijd aan het afnemen. Dit bemoeilijkt ook de doorstroming vanuit de bestaande koopwoningen. Een deel van de eigenaar-bewoners stelt eventuele verhuisplannen uit of zetten die om in plannen voor verbouwing van de huidige woning.

Daardoor slinkt het te koop staand aanbod van bestaande koopwoningen enorm en bedraagt het aanbod in het tweede kwartaal van 2021 nog maar 40% van het aanbod wat we gewend waren voor de kredietcrisis in 2008.

De vraag naar koopwoningen blijft echter onverminderd hoog, wat een historisch lage waarde op de krapte-indicator (de verhouding tussen het te koop staande woningaanbod en het aantal verkochte woningen) oplevert op de nieuwbouwmarkt en op de markt van bestaande koopwoningen (respectievelijk 2,6 en 1,4).

Koopprijzen schieten verder omhoog in tweede kwartaal 2021

Ook in het tweede kwartaal van 2021 komt er geen einde aan de enorme koopprijsstijging uit het voorliggende kwartaal. De mediane koopprijs volgens de NVM is in het tweede kwartaal van 2021 met 19,9% gestegen (was een stijging van 14,7% in het vorige kwartaal) ten opzichte van een jaar geleden en komt nu uit op € 410.000.

Ruim 60% van de woningen is boven de vraagprijs verkocht, waarbij gemiddeld genomen maar liefst 8,2% meer is betaald dan de vraagprijs. Ook de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS bevestigt de enorme prijsdruk op de koopwoningmarkt.

De PBK ligt 13% hoger dan in het tweede kwartaal van 2020, nadat deze in het vorige kwartaal ook al met 10,3% was opgelopen. Deze fors opwaartse prijsontwikkeling wordt evenwel nog steeds gefaciliteerd door de inkomensontwikkeling, een toenemend eigen vermogen van huishoudens, de historisch lage hypotheekrente, de verruimde criteria voor hypotheekverstrekking en door een in de laatste twee jaar weer oplopend aandeel aflossingsvrije hypotheken. Ondanks deze enorme prijsstijgingen is de verhouding tussen inkomen en woonlasten van recente woningkopers gemiddeld genomen nog steeds gunstig.

Lichte daling verkoop van koopwoningen

Het aantal door de NVM-makelaars verkochte woningen (circa 34.300) in het tweede kwartaal van 2021 komt 11,8% lager uit dan in hetzelfde kwartaal in 2020, waarmee deze jaar-op-jaar mutatie voor het tweede opeenvolgende kwartaal negatief is. Deze dalende trend is dus eerder het gevolg van een gebrek aan aanbod van te koop staande woningen, dan van een verminderde vraag naar koopwoningen.

Op de markt van nieuwbouw-koopwoningen is in iets mindere mate dezelfde ontwikkeling te zien: onvoldoende aanbod leidt tot een beperkte omvang van het aantal verkochte woningen (8.400 in het eerste kwartaal van 2021) en tot aanhoudende jaar-op-jaar prijsstijgingen van de nieuwbouwkoopwoningen.

Deze ontwikkeling is moeilijk te rijmen met de veel omvangrijkere uitbreidingsbehoefte van de woningvoorraad voor de komende jaren. En hoewel het aantal verleende bouwvergunningen en het aantal afbouwgaranties al sinds medio 2019 in een stijgende lijn zitten, zullen de vraag naar en het aanbod van koopwoningen de komende kwartalen nog flink uit balans blijven.

Hypothekenmarkt volgt koopwoningmarkt

De daling van het aantal verkochte woningen blijkt ook effect te hebben op de hypotheekmarkt. Het aantal door HDN geregistreerde hypotheekaanvragen voor de aanschaf van een woning komt in het tweede kwartaal van 2021 uit op 69.300 aanvragen, wat wederom een daling van 12,5% betekent ten opzichte van het vorige kwartaal.

Het aantal hypotheekaanvragen voor bijsluiting of oversluiting van bestaande hypotheken (onder andere voor woningverbouwing en woningverbetering) wel blijft toenemen. Het Kadaster heeft in hetzelfde kwartaal 123.200 nieuwe hypotheken ingeschreven, waarmee dit kwartaalcijfer voor het eerst sinds lange tijd een daling laat zien (-4,2%).
Meer informatie U kunt de kwartaalrapportage van het tweede kwartaal in 2021 hieronder downloaden.
De Monitor Koopwoningmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen BKR, Centraal Bureau voor de Statistiek, De Hypotheekshop, Hypotheken Data Netwerk, Nationale Hypotheek Garantie, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, en Vereniging Eigen Huis en wordt gepubliceerd door het Expertisecentrum Woningwaarde van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.

Bron: NVM.nl

Huizenkopers hebben steeds minder te kiezen. Halverwege het eerste kwartaal stonden er maar 17.500 woningen te koop bij NVM makelaars. Dat is het laagste aantal sinds de makelaarsvereniging in 1995 de cijfers begon bij te houden.

Door het geringe aanbod hebben kopers gemiddeld nog maar keuze uit minder dan twee huizen. En door die krapte blijven de prijzen fors stijgen. In het eerste kwartaal van vorig jaar betaalden kopers gemiddeld 400.000 euro voor een nieuwbouwhuis, inmiddels is dat al opgelopen tot 433.000 euro.

Voor een bestaande woning betaalden kopers in de eerste drie maanden van dit jaar 385.000 euro, 15 procent meer dan vorig jaar. Zo’n grote stijging in een jaar is volgens de NVM de laatste 20 jaar niet meer voorgekomen.

Opsterland en Zuidwest Drenthe

Vooral in een groot deel van Noord-Nederland schoten de prijzen afgelopen jaar omhoog. In regio’s als Opsterland en Zuidwest Drenthe betaalden huizenkopers in het eerste kwartaal van dit jaar al 20 procent meer voor een huis dan een jaar geleden. Het past volgens de makelaars bij de stijgende belangstelling voor “het landelijke gebied”.

Daarmee steken deze regio’s ruim boven de grote steden uit. In Rotterdam, Den Haag en Utrecht stegen de prijzen rond de 15 procent. In Amsterdam bleef de prijsstijging steken op 7 procent. Dat komt met name doordat de prijzen in Amsterdam de laatste jaren al fors gestegen waren, zeggen de makelaars.

“Het is ongekend wat er gebeurt op de huizenmarkt. De lage rente, het enorme woningtekort en de stabiele sociaaleconomische vooruitzichten zorgen voor krapte en jagen de prijzen verder omhoog”, zegt NVM-voorzitter Onno Hoes. “De nood is hoog, een nieuwe minister met een specifieke verantwoordelijkheid voor ruimtelijke ordening en wonen is essentieel om het tij te keren”

Bron: www.nos.nl

Dan maar geen oprit: starters doen concessies aan woonwensen

Het ultieme droomhuis? Een huis met een zonnige tuin, garage en oprit. Maar helaas is dat voor veel starters onbetaalbaar. Veel starters denken dan ook dat ze hun eisen aan zullen passen als ze na tien tot twaalf maanden zoeken nog geen woning hebben gevonden.

Vanaf 3 juli 2019 verandert het boetebeleid bij het energielabel voor woningen. De boetebedragen gaan omlaag. Tegelijkertijd krijgen woningverkopers direct een boete als het energielabel ontbreekt. Voorheen was dat een voorwaardelijke geldstraf. Lees het volledige artikel via https://www.nvm.nl/actueel/nieuws/2019/07/boete

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) heeft voor 1,1 miljoen euro aan boetes uitgedeeld aan huiseigenaren die bij de verkoop van hun huis geen energielabel hebben aangevraagd. Dat zegt de Inspectie die deze boetes oplegt tegen BNR.

“We hebben ruim 59.000 mensen een waarschuwing gestuurd”, aldus de woordvoerder van ILT. “Daarop heeft een groot deel het energielabel alsnog in orde gemaakt. Uiteindelijk hebben we 2660 boetes opgelegd van 405 euro.”
Vereniging Eigen Huis zegt tegen BNR geen idee te hebben waarom deze groep een boete van ruim 400 euro incasseert terwijl het aanvragen van zo’n energielabel tamelijk snel en eenvoudig is.

Bron: https://www.vastgoedactueel.nl/nieuws/ruim-een-miljoen-euro-aan-boetes-voor-ontbreken-energielabel

Uw woning zelf verkopen met deskundige advies van een NVM makelaar. Aankoopbegeleiding gedurende het gehele proces van A tot Z.

Koopklik staat in de editie van Weert Magazine januari 2018.

In de nieuwe modelkoopovereenkomst voor woningen, die op 1 februari 2018 ingaat, zal naast het voorbehoud van financiering ook een voorbehoud van bouwkundige keuring worden opgenomen.

Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Consumentenbond hebben dit afgesproken met de makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro. VEH is blij met de stap: “Als de koper het voorbehoud niet wordt gegund, dan is die zich in ieder geval bewust van de mogelijke risico’s die dat met zich meebrengt.”

Het bouwkundig voorbehoud wordt al veel gebruikt door huizenkopers, maar ze moeten nu nog zelf het initiatief nemen om het toegevoegd te krijgen aan het koopcontract. Dat wordt dus omgedraaid: het staat er voortaan standaard in en koper en verkoper kunnen samen besluiten om het voorbehoud te schrappen.

Als bij de aankoop van een huis de modelovereenkomst wordt gebruikt, is het verplicht om in het definitieve contract expliciet duidelijk te maken op welke punten er afgeweken wordt. In het geval van de voorbehouden wordt de tekst in het contract doorgehaald. De organisaties hopen dat dit “het bewustzijn” bij kopers vergroot.

Bewust van risico’s

De VEH verwacht dat het bouwkundig voorbehoud vaker in het koopcontract zal blijven staan. Als de koper dit voorbehoud niet wordt gegund, dan is koper zich daar in ieder geval van bewust en ook van de mogelijke risico’s die dat met zich meebrengt. Met een bouwkundige keuring weet de koper veel beter wat hij koopt, aldus de VEH. Na zo’n keuring heeft de koper inzicht in de staat van onderhoud van het huis en eventuele zichtbare gebreken. Ook wordt in kaart gebracht wat herstel ongeveer zal gaan kosten.