September is stiekem één van de beste maanden om je huis te verkopen. Na de zomervakantie komt de markt in beweging. Kopers zijn terug, hebben knopen doorgehakt en willen het liefst vóór de feestdagen verhuizen. Wie deze maand start, kan voor de kerst bij de notaris zitten. Maar dit is geen gewoon najaar. Er staan meer woningen te koop dan ooit gemeten en kopers rekenen scherper door de gestegen hypotheekrente. De verkoper die dit najaar wint, is de verkoper die voorbereid begint. In dit artikel lees je waarom september traditioneel zo goed werkt, wat er dit jaar anders is en hoe je in drie stappen het maximale uit de najaarspiek haalt.
Waarom september traditioneel een verkooppiek is
De woningmarkt kent elk jaar twee piekmomenten: het voorjaar en het najaar. De verklaring is verrassend menselijk. Tijdens de zomervakantie worden grote knopen doorgehakt. Samenwonen, groter wonen, dichter bij het werk, soms juist uit elkaar. In september vertaalt zich dat in zoekgedrag. Serieuze kopers melden zich weer massaal en de bezichtigingsverzoeken trekken aan.
Daar komt tijdsdruk bij. Veel kopers willen de kerst in hun nieuwe huis vieren en dat maakt ze besluitvaardig. Bovendien zit er tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de sleuteloverdracht gemiddeld twee tot drie maanden. Verkoop je in september of oktober, dan draag je dus nog vóór 1 januari over. Wel zo prettig als er in het nieuwe jaar weer regels of tarieven veranderen.
Een extra duwtje dit najaar: de NVM Open Huizen Dag valt op zaterdag 3 oktober 2026, van 11.00 tot 15.00 uur. Een perfect lanceermoment, waarover straks meer. Echter is de najaarspiek kleiner dan die van het voorjaar.
Recordaanbod en kritische kopers
In het tweede kwartaal werden volgens de NVM 56.700 woningen te koop gezet, het hoogste aantal sinds het begin van de metingen in 1995. Op Funda staat zo’n 18% meer aanbod dan een jaar geleden. De gemiddelde verkooptijd ligt op 32 dagen en nog altijd verkoopt zo’n tweederde van de woningen boven de vraagprijs. De markt draait dus door, maar de vanzelfsprekendheid is eraf.
Kopers zijn bovendien kritischer geworden. De hypotheekrente schommelt rond het hoogste niveau van dit jaar, met zo’n 4% voor 10 jaar vast met NHG, en dat voelen ze direct in hun maximale maandlast. NVM-makelaars zien het gemiddelde aantal bezichtigingen per woning dalen van ruim 10 naar 7,5. Vertaald naar jou als verkoper: je concurreert met meer woningen om minder kijkers. Onderscheiden doe je op drie punten: prijs, presentatie en energielabel.
Stap 1: een vraagprijs die de markt serieus neemt
De eerste twee weken op Funda zijn goud waard. Dan staat je woning bovenaan bij de nieuwe aanmeldingen en krijgt ze de meeste views, opgeslagen zoekopdrachten en alerts. Die aandacht wil je niet verspelen met een te hoge vraagprijs. Het venijn zit in de zoekfilters: wie zoekt tot € 450.000, krijgt jouw woning van € 465.000 simpelweg nooit te zien.
Een prijsverlaging later herstelt dat niet. Sterker nog, een afgeprijsde woning wekt de indruk dat er iets mis is en dat verzwakt je onderhandelingspositie. Scherp starten werkt precies andersom: het trekt meerdere kijkers tegelijk en die onderlinge concurrentie drijft het eindbod op. Zeker in Weert, want hier wordt nog altijd overboden. In augustus was dit gemiddeld 7,32%. Een realistische vraagprijs is hier dus geen prijsverlaging, maar een biedstrategie. Benieuwd waar je moet starten? Lees hoe wij bepalen wat je huis nu waard is.
Stap 2: presentatie die bij het seizoen past
Plan je fotografie zo vroeg mogelijk. Begin september staat de tuin er nog groen bij en is het licht lang goed. Foto’s van vóór de bladval blijven weken langer fris ogen, terwijl kale takken en een grauwe lucht je woning onbedoeld ouder maken. Dat ene zonnige weekend? Pak die kans!
Voor bezichtigingen geldt hetzelfde: plan ze bij daglicht, doe alle lampen aan en zet de gordijnen open. Binnen wint warmte het van rommel. Ruim op, haal persoonlijke spullen weg en zorg voor een frisse geur zonder te overdrijven. Met kleine ingrepen bereik je verrassend veel. Het complete stappenplan, inclusief wat elk onderdeel kost, vind je in ons artikel over woningstyling onder de € 1.000.
Stap 3: je energielabel als verkoopargument
En dan het onderschatte wapen: je energielabel. Zo’n 70% van de zoekers op Funda let er inmiddels op bij de zoektocht en dat aandeel groeit al jaren, zo blijkt uit onderzoek van Funda. Het prijseffect is fors. Uit onderzoek van Brainbay en NVM blijkt dat een woning met een groen energielabel gemiddeld € 55.000 tot € 84.000 meer waard is dan een vergelijkbare woning met label G. Een verbetering van G naar C levert ruim 11% waardestijging op en zelfs de stap van D naar C is nog goed voor 2,9%.
Er speelt nog iets: het label van jouw woning bepaalt letterlijk hoeveel je koper mag lenen. Volgens de leennormen van 2026 krijgt een koper bij label A of B € 10.000 extra leenruimte ten opzichte van een woning met label E, F of G, oplopend tot € 40.000 bij een A++++-woning. Jouw label vergroot dus de biedruimte van je koper! Geen tijd meer voor grote ingrepen? Presenteer het label dan eerlijk en verwerk het in je prijsstrategie. Welke maatregelen snel effect hebben, lees je in ons artikel over het verbeteren van je energielabel.
Het draaiboek: van besluit tot notaris vóór de kerst
Zo ziet de planning eruit als je deze maand start:
- Week 1: waardebepaling aanvragen en je energielabel checken op EP-online.
- Week 2: opruimen, stylen en fotograferen nu het licht nog goed is.
- Week 3: live op Funda, met de bezichtigingsronde en de NVM Open Huizen Dag van 3 oktober als natuurlijk hoogtepunt.
- Week 4 en 5: biedingen ontvangen, onderhandelen en tekenen, bij een gemiddelde verkooptijd van 32 dagen.
- December of januari: overdracht bij de notaris.
Die Open Huizen Dag is trouwens meer dan een leuk uitje voor kijkers. Uit NVM-cijfers over de voorjaarseditie blijkt dat deelnemende woningen sneller verkopen: na acht weken was 62% verkocht, tegenover 53% van de woningen die niet meededen.
“September is elk jaar onze drukste maand voor waardebepalingen. Wie nu start, zit vaak nog vóór de kerst bij de notaris”.
Veelgestelde vragen
Is september een goede maand om mijn huis te verkopen?
Ja. September en oktober vormen na het voorjaar de tweede verkooppiek van het jaar. Kopers zijn terug van vakantie, zoeken actief en willen graag vóór de feestdagen verhuizen. De najaarspiek is wel kleiner dan die van het voorjaar, dus een goede voorbereiding maakt het verschil.
Hoe snel verkoopt een huis in 2026?
De gemiddelde verkooptijd lag in het tweede kwartaal van 2026 op 32 dagen (NVM). Goed geprijsde en goed gepresenteerde woningen gaan vaak sneller, terwijl woningen met achterstallig onderhoud, een laag energielabel of een te hoge vraagprijs juist langer te koop staan.
Kan ik vóór de feestdagen verkocht én overgedragen hebben?
Verkocht: vrijwel zeker, met een gemiddelde verkooptijd van 32 dagen. De overdracht volgt gemiddeld twee tot drie maanden na het tekenen. Start je in september, dan zit je dus rond december of januari bij de notaris. Met een koper die snel kan, is het soms nog korter.
Moet ik eerst mijn energielabel verbeteren voordat ik verkoop?
Dat hangt af van je huidige label en je tijd. Grote sprongen lonen het meest: van G naar C levert ruim 11% waardestijging op. Heb je die tijd niet, presenteer het label dan eerlijk en verwerk het in de vraagprijs. Kleine maatregelen zijn soms wel snel te regelen.
Wat als mijn huis dit najaar niet verkoopt?
Meestal ligt dat niet aan het seizoen, maar aan de vraagprijs of de presentatie. Evalueer na vier tot zes weken samen met je makelaar: klopt de prijs nog met de bezichtigingen en biedingen? De winter is rustiger, maar de kopers die dan zoeken zijn vaak juist heel serieus.
September beloont wie voorbereid start
De kopers zijn er, de tijdsdruk van de feestdagen werkt in jouw voordeel en met de juiste prijs, een seizoensslimme presentatie en een energielabel dat meewerkt val je op tussen het recordaanbod. Wachten tot het voorjaar kan altijd nog, maar dan concurreer je met de grootste verkoopgolf van het jaar.
Wil je weten wat jouw woning in deze markt kan opbrengen? Als makelaar in Weert plannen wij deze maand graag een gratis en vrijblijvende waardebepaling bij je in. Neem contact op, bel 0495-234333 of loop binnen aan de Beekstraat. Dan staat het bord misschien nog deze maand in je tuin!
