Lex Schreven eigenaar van Koopklik Makelaardij & Taxaties beantwoordt:
De volledig overspannen woningmarkt roept bij veel mensen nogal wat vragen op. Lex Schreven beantwoordt op verzoek van klanten een aantal geselecteerde vragen om een beter beeld te krijgen hoe het er in de huidige woningmarkt aan toe gaat.
Jos: “Waarom moet ik als koper nog een taxatie van een huis uit laten voeren? Deze prijs is toch voor een groot deel al bepaald door de verkoopmakelaar? Wat houdt zo een taxatie precies in?”
Een hypotheekverstrekker/bank verlangt van een kopende partij dat er een gevalideerd taxatierapport wordt opgesteld. Dit dient te worden gedaan door een onafhankelijke taxateur. Een taxateur die gecertificeerd is en géén partij is geweest in het verkoopproces van de woning, noch in enige vorm een relatie is van opdrachtgever. Een hypotheekverstrekker gaat namelijk een groot bedrag ter beschikking stellen om tot een aankoop over te kunnen gaan. Door middel van een taxatierapport krijgt een hypotheekverstrekker inzicht in de huidige marktwaarde van een woning. Een verkoopmakelaar heeft natuurlijk ook een waardering van de woning uitgevoerd waaruit de vraagprijs is geformuleerd, een en ander in overleg met een verkopende partij. Dit wil dus niet altijd zeggen dat een vraagprijs ook de marktwaarde is.
Christien: “Waarom zijn de huizenprijzen zo enorm hoog?”
Dit heeft niet één specifieke reden, maar het is een samenhang van diverse omstandigheden. Denk hierbij onder andere aan de historisch lage hypotheekrente, veel vraag en weinig aanbod (woningtekort en gebrek aan bouwgrond), de overwaarde op de eigen woning etc. Ook ons gedrag speelt hierin een rol. Als je ziet dat mensen huizen kopen, ontstaat een gevoel van ‘ik moet er snel bij zijn’. Bovendien kun je sneller dan ooit huizen bekijken en vergelijken via diverse websites, sociale media en makelaarskantoren.
Tomasz: “Ik ben al maanden op zoek, kijk dagelijks op Funda, heb al talloze bezichtigingen achter de rug en heb vaker een bod uitgebracht. Maar hoe kan ik mijn kans vergroten om een woning te kunnen kopen?”
Deze vraag krijg ik als makelaar nagenoeg iedere dag van diverse klanten. Het geringe aanbod maakt het lastiger om tot een aankoop te komen. Het is momenteel echt een verkopersmarkt. Je kunt je kans vergroten door heel erg goed voorbereid te zijn en professionele hulp in te schakelen. Zorg ervoor dat je de financiële zaken bespreekt met een financieel adviseur alvorens je naar woningen gaat kijken. Daarnaast kan een aankoopmakelaar goede hulp bieden door actief met je mee te zoeken en je te begeleiden tijdens het gehele proces. De juiste advisering bij een aan te kopen woning en uiteraard het formuleren van een complete, duidelijke en heldere bieding!
Jeroen: “Wat is het allerbelangrijkste in een verkoopproces?”
Het verkoopproces start met een verkoopadviesgesprek/waardebepaling met een verkoopmakelaar. Hierbij dient de communicatie en deskundigheid helder te zijn waardoor ook het juiste gevoel en vertrouwen ontstaat tussen een verkoper en een makelaar. Naast het bepalen van de juiste strategie en prijs is de presentatie van de woning op dit moment ontzettend belangrijk! Een goede verkooptekst, de juiste vermelding van o.a. de vierkante meters woonoppervlakte, overige ruimtes en inhoud. En natuurlijk een goede fotopresentatie! De foto’s dienen reëel over te komen en de ruimtes dienen op een correcte en eerlijke wijze in beeld te worden gebracht. In de huidige woningmarkt duurt een verkoopproces vaak niet heel erg lang, maar om het optimale resultaat te behalen is Funda en de sociale media campagne van de makelaar extreem essentieel!
Vera: “Hoeveel eigen vermogen heb ik nodig voor het kopen van een huis?”
Dit is afhankelijk van een aantal factoren. Op de eerste plaats dien je de kosten koper uit eigen middelen te financieren. Denk hierbij aan de overdrachtsbelasting (indien deze van toepassing is, nieuwe regelgeving sinds 1 januari 2021), notariskosten, taxatiekosten, kadasterkosten en de kosten voor de financieel adviseur / bank voor het afsluiten van de hypotheek. De totale kosten koper is dus geen vast bedrag, maar is per transactie/ per situatie / per woning verschillend. Voor nieuwbouw en bouwgrond gelden er weer andere regels. Neem voor meer informatie contact op met de professionele financieel adviseur.
Daarnaast kan er nog extra eigen vermogen nodig zijn aangezien in de huidige woningmarkt vaak woningen gekocht worden boven de daadwerkelijke marktwaarde. Het verschil tussen de (hogere) betaalde koopsom en de taxatiewaarde dient dan uit eigen vermogen te worden aangevuld.
Michiel: “Welke aspecten/kenmerken van een woning werken het meest waarde vermeerderend?”
Dit is per woningtype verschillend. Bij de ene woning is dat een nieuwe keuken en/of badkamer, bij de andere woning is dat een aangebouwde woonruimte. Bij het uitbreiden van het gebruiksoppervlak wonen zie je wel een waardestijging. Dus een aangebouwde woonruimte, het realiseren van een vaste trap naar de tweede verdieping en het plaatsen van een dakkapel zijn aspecten die mee kunnen wegen. Er zijn natuurlijk ook woningen waar een complete renovatie dient te worden uitgevoerd. Dan zie je in bijna alle verbeteringen wel een waardevermeerdering.
Daarnaast is duurzaamheid een ‘hot item’ op dit moment! Nieuwbouwwoningen worden inmiddels gasloos gebouwd. Maar ook in de bestaande bouw worden veel verbeteringen toegepast. Denk hierbij aan een goed isolatiepakket, zonnepanelen, warmtepompsystemen etc. Vaak is er zelfs nog een mogelijkheid tot het aanvragen van subsidies bij de overheidsinstellingen.
Tom: “Waarom zou ik via een makelaar verkopen en het niet zelf doen in deze tijd? Haalt een makelaar er meer uit?”
Absoluut! De juiste presentatie en deskundigheid van de makelaar levert het optimale verkoopresultaat op. Uit onderzoek blijkt ook dat Funda en het grootte bereik van een makelaarskantoor leidt tot een hogere opbrengstwaarde. Ik kan je inmiddels tal van voorbeelden geven! Naast de prijs die betaald wordt voor de woning zijn er nog wel meer (juridische) voorwaarden/aspecten welke van belang zijn. Laat je dus goed adviseren en de makelaarskosten worden dubbel en dwars terugverdiend. Samengevat gaat het er om, dat je het belangrijkste goed hetgeen je bezit, verkoopt op een verantwoorde juridische, technische en prettige wijze.
Wendy: “Waarom heb je voor het vak makelaar gekozen en hoe ziet je dag eruit?”
Ik heb voor het vak makelaar – taxateur gekozen omdat ik de vastgoedmarkt super interessant vind. Iedereen komt er wel een keertje mee in aanraking en zal daar ook hulp bij nodig hebben. Geen dag is hetzelfde! Je komt iedere dag bij andere mensen over de vloer en wilt deze mensen professionele hulp bieden. Dit kan in de vorm van een verkoopproces, maar ook voor de aankoopbegeleiding kan je bij mij terecht. Als makelaar heb je dagelijks veel te maken met wet- en regelgeving, het maken van verkooppresentaties, berekeningen van diverse objecten, contact met zowel verkopers als kopers, het uitwerken van taxatierapporten etc.
Je moet niet vergeten dat de makelaardij geen 9 tot 5 baan is. Je bent, zeker als eigenaar van een makelaarskantoor, bijna 24/7 met je vak bezig.
Het mooiste aan het vak is dat je mensen helpt bij de ‘normaliter’ grootste verkoop/aankoop van hun leven!
Sanne: “Ik kom steeds vaker tot de conclusie dat er een verschil is tussen een verkoopprijs en een taxatiewaarde. Wat heeft dit voor invloed op de hypotheek en hoe weet ik de juiste waarde?”
Dit klopt helemaal! In de dagelijkse praktijk zie je dit keer op keer terugkomen. De overspannen woningmarkt zorgt ervoor dat kopers een bod uitbrengen boven de marktwaarde van een woning. Dit betekent dat een taxateur niet zomaar de verkoopprijs als marktwaarde kan taxeren. Immers heeft de term “marktwaarde” ook een definitie. Dit heeft invloed op de te verkrijgen hypotheek. In de meeste gevallen zal er dus een overwaarde van de ‘oude’ woning en/of eigen vermogen te worden ingelegd om de aankoop van een woning te kunnen doorzetten en daarmee de financiering te kunnen afronden. Het is daarom verstandig om bij de aankoop van een woning een aankoopmakelaar mee te nemen die de juiste marktwaarde voor je kan bepalen. Op deze manier kom je als koper, maar ook als verkoper niet voor negatieve verrassingen te staan.
Paul: “Zijn er al plannen om de overspannen huizenmarkt tegen te gaan?”
Deze plannen zijn er zeker! Er is een enorm woningtekort en het kabinet heeft al gegeven dat er extra aandacht en geld komt om de woningbouw een stimulans te geven. Men heeft het streven om circa 100.000 woningen per jaar te gaan bouwen. Er zal nog flink geïnvesteerd moeten worden om het woningaanbod omhoog te krijgen, maar ook om het woonklimaat te verbeteren. Tevens komt er een ‘Actieagenda Wonen’ waarbij Verduurzamen, leefbaarheid en betaalbaarheid de kernwoorden zijn. Niet alleen het woningtekort levert een overspannen huizenmarkt op, ook de historisch lage hypotheekrente en daarmee samenhangend de enorme vraag doet er nog een extra schepje bovenop!