Twee dingen staan vast sinds dinsdag. Starters kunnen in 2027 tot € 615.000 kopen zonder overdrachtsbelasting en beleggers gaan juist minder betalen bij de aankoop van een huurwoning. Op 15 september presenteerde het kabinet de Miljoenennota en het Belastingplan 2027 aan de Tweede Kamer. Belangrijk om vooraf te weten: dit zijn plannen van een minderheidskabinet. De Tweede en Eerste Kamer kunnen de komende maanden nog bijsturen, dus wij schrijven bewust over wat het kabinet wíl, niet over wat al helemaal zeker is. In dit artikel vertalen we de Haagse stukken naar jouw situatie: wat verandert er voor starters, voor huiseigenaren, voor beleggers en voor de bouwplannen?
Dit wisten we al vóór Prinsjesdag en dit kwam erbij
Een deel van het huiswerk was al gemaakt. Het ministerie van Financiën publiceerde op 10 juni de voorlopige inhoud van het Belastingplan 2027, met daarin twee woningmaatregelen: de overdrachtsbelasting voor woningen die je niet zelf bewoont gaat van 8% naar 7% en er komt een vrijstelling voor woningcorporaties die sociale huurwoningen aan elkaar overdragen. Ook was al duidelijk dat de hypotheekrenteaftrek blijft bestaan en dat het eigenwoningforfait niet verdwijnt.
Nieuw op Prinsjesdag zelf: het kabinet trekt structureel zo’n € 1 miljard per jaar uit voor woningbouw, schaft de renteaftrekbeperking (ATAD) voor woningcorporaties af en voert een subsidie in van circa € 7.000 per gebouwde middenhuurwoning. De Miljoenennota en het Belastingplan 2027 staan inmiddels volledig online bij de Rijksoverheid, die de 8%-naar-7%-verlaging en de vrijstelling voor woningcorporaties inmiddels zelf heeft bevestigd.
Alles overzichtelijk bij elkaar:
| Maatregel | 2026 | 2027 | Status |
| Startersvrijstelling (woningwaardegrens) | € 555.000 | € 615.000 | Vastgesteld |
| Overdrachtsbelasting eigen woning | 2% | 2% | Blijft gelijk |
| Overdrachtsbelasting niet-hoofdverblijf | 8% | 7% | Voorstel |
| Overdrachtsbelasting niet-woningen | 10,4% | 10,4% | Blijft gelijk |
| Hypotheekrenteaftrek (tarief 2e schijf) | 37,56% | 38,16% | Vastgesteld |
| Eigenwoningforfait (WOZ tot grens) | 0,35% (tot € 1.350.000) | 0,35% (tot € 1.360.000) | Blijft gelijk |
| Wet Hillen (resterende aftrek) | 71,867% | circa 67% | Vastgesteld (afbouwreeks) |
| Box 3-forfait overige bezittingen | 6,00% | 6,37% | Voorstel |
Bronnen: Belastingdienst, Rijksoverheid en het Belastingplan 2027 (ministerie van Financiën, 15 september 2026). Vastgesteld = al geregeld of een lopende afbouwreeks; voorstel = moet nog door beide Kamers.
Voor starters: vrijstelling naar € 615.000
Het hardste cijfer van dit hele artikel: de woningwaardegrens van de startersvrijstelling stijgt in 2027 van € 555.000 naar € 615.000. Dit is na Prinsjesdag definitief bevestigd. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, ga je er zelf wonen en gebruikte je de vrijstelling niet eerder? Dan betaal je 0% overdrachtsbelasting. Let wel op de alles-of-niets-regel: is de woning ook maar één euro meer waard dan de grens, dan vervalt het hele voordeel. En de naam misleidt een beetje, want ook doorstromers onder de 35 mogen de vrijstelling gebruiken. Alle voorwaarden vind je in ons artikel over de startersvrijstelling van 2026.
Nu het strategiepunt. De datum van levering bij de notaris bepaalt welke grens geldt. Koop je dit najaar een woning tussen de € 555.000 en € 615.000, plan de overdracht dan in januari 2027 en je pakt de hogere grens mee. Bij een woning van € 610.000 scheelt dat € 12.200!
Voor Weert zijn we eerlijk: hier valt vrijwel het complete aanbod nu al onder de grens. Het lokale voordeel zit dus vooral in de bestaande vrijstelling en in NHG. Hoe je die twee combineert, lees je in huis kopen met NHG in Weert.
Een kanttekening die je moet kennen: in de fiscale vakpers klinkt kritiek dat deze grens inmiddels wel erg ruim is geworden en dat het voordeel zich steeds meer naar hogere inkomens verplaatst. Dat is geen aankondiging van een aanpassing, maar wel een signaal dat de discussie nog niet is afgesloten.
Voor huiseigenaren: renteaftrek, eigenwoningforfait en Wet Hillen
Voor wie al een koopwoning heeft, verandert er op hoofdlijnen weinig, maar de details tellen. De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan en je trekt de rente af tegen het tarief van de tweede belastingschijf. Dat tarief stijgt van 37,56% in 2026 naar 38,16% in 2027, dus het belastingvoordeel wordt volgend jaar zelfs een fractie hoger. Bij een hypotheek van € 300.000 tegen 4% rente scheelt dat zo’n € 75 extra teruggave per jaar.
Het eigenwoningforfait, het bedrag dat je jaarlijks bij je inkomen optelt omdat je een eigen woning bezit, blijft op hoofdlijnen gelijk: 0,35% van de WOZ-waarde, tot een grens die van € 1.350.000 naar € 1.360.000 schuift. Ter indicatie: bij een WOZ-waarde van € 473.000, ongeveer de gemiddelde verkoopprijs in Weert, komt de bijtelling uit op zo’n € 1.656 per jaar. Let op: de WOZ-waarde van jouw woning wijkt vrijwel altijd af van de actuele verkoopprijs, dus reken dit bedrag alleen als richtlijn en niet als exact cijfer voor jouw eigen aanslag. De Waarderingskamer verwacht bovendien dat de WOZ-waarden voor 2027 gemiddeld met 5,5% tot 7,5% stijgen, dus die bijtelling groeit vermoedelijk vanzelf mee.
Dan de Wet Hillen, relevant voor iedereen die de hypotheek (bijna) heeft afgelost. Deze aftrek compenseert de belasting over het eigenwoningforfait voor wie geen of weinig hypotheekrente aftrekt, maar wordt sinds 2019 stap voor stap afgebouwd. Vorig jaar besloot de Tweede Kamer dat tempo te versnellen, van 3,33 naar 4,8 procentpunt per jaar. In 2026 resteert daardoor nog 71,867% van de aftrek, en in 2027 daalt dat naar circa 67%. Bij een woning met een WOZ-waarde van € 400.000 zonder hypotheek scheelt die ene stap ongeveer € 25 extra belasting per jaar. Bescheiden bedrag, maar juist in onze regio, met veel afgeloste woningen, voelen huiseigenaren die afbouw elk jaar iets meer in de aangifte.
Voor beleggers en tweede woningen: van 8% naar 7%
Opvallend genoeg krijgen beleggers er juist een voordeel bij. Het kabinet stelt voor om de overdrachtsbelasting voor woningen die je niet zelf bewoont per 1 januari 2027 te verlagen van 8% naar 7%. Bij een woning van € 400.000 scheelt dat € 4.000, bij € 500.000 zo’n € 5.000. Ook hier geldt: het leveringsmoment bepaalt het tarief, dus een koop in 2026 met levering in januari 2027 valt al onder de 7%.
Het doel is de investeringsbereidheid in huurwoningen te herstellen na twee jaar uitpondgolf, waarin beleggers massaal huurwoningen verkochten. Voor Weert kan dat op termijn betekenen dat er weer wat vrije-sectorhuur bijkomt. Tegelijk blijft het verschil met de 0% of 2% voor zelfbewoners groot genoeg om jou als koper een streepje voor te geven.
Voor wie een tweede woning of beleggingen heeft, blijft box 3 voorlopig bij het bestaande forfaitaire stelsel. Het forfaitaire rendement voor overige bezittingen, waar een tweede woning onder valt, gaat volgens de huidige plannen van 6,00% in 2026 naar 6,37% in 2027, tegen een gelijkblijvend tarief van 36%. Het heffingsvrije vermogen stijgt naar € 60.098 per persoon. Een overstap naar belasting over het werkelijke rendement is nog altijd niet eerder dan 2028 te verwachten.
Bouwen en huren: haalt het kabinet de 100.000?
En de grote getallen? Onderzoeksbureau ABF verwacht dat er in 2027 voor het eerst sinds het begin van de jaren negentig bijna 100.000 nieuwe woningen worden opgeleverd, 99.700 om precies te zijn. Het woningtekort daalde dit jaar bovendien van 4,8% naar 4,6%. Het kabinet zet daar dit jaar geld bovenop: structureel zo’n € 1 miljard per jaar voor woningbouw, het afschaffen van de renteaftrekbeperking voor woningcorporaties en een subsidie van circa € 7.000 per middenhuurwoning voor ontwikkelaars en beleggers.
De reacties uit de sector lopen uiteen. De NVM is voorzichtig optimistisch, maar vraagt wel om een langjarige, voorspelbare koers in plaats van steeds wisselend beleid. Vereniging Eigen Huis wijst er in dezelfde reactie op dat er vooral behoefte is aan geschikte bouwlocaties, met name voor gelijkvloerse en levensloopbestendige woningen. Brancheorganisaties NEPROM en IVBN zijn kritischer en vinden de maatregelen nog onvoldoende om de businesscases van nieuwbouwprojecten rond te krijgen. Voor de huurtoeslag verandert er weinig ingrijpends: die schuift volledig mee met de inflatie, terwijl de eigen bijdrage van huurders met zo’n € 0,58 per maand stijgt.
Voor Midden-Limburg is elke opgeleverde nieuwbouwwijk goed nieuws: nieuwbouw trekt doorstromers en maakt bestaande woningen vrij voor starters.
Wat NIET op Prinsjesdag kwam
Verwacht op Prinsjesdag géén antwoord op de twee vragen die kopers ons het vaakst stellen. De NHG-grens voor 2027 wordt pas in het najaar bekendgemaakt en de leennormen voor 2027, dus hoeveel je straks mag lenen, volgen eind oktober of november op basis van het Nibud-advies. Zodra die er zijn, lees je het hier. En de hypotheekrente zelf? Die stond niet in de Miljoenennota, maar wordt bepaald door de markt en de ECB. Voor dat complete beeld verwijzen we je naar ons artikel over de hypotheekrente en huizenprijzen in de tweede helft van 2026.
Veelgestelde vragen
Wat verandert er op Prinsjesdag 2026 voor de woningmarkt?
De belangrijkste maatregelen: de startersvrijstelling stijgt in 2027 naar € 615.000 en de overdrachtsbelasting voor beleggers daalt van 8% naar 7%. Daarnaast trekt het kabinet structureel € 1 miljard per jaar extra uit voor woningbouw. Let op: het gaat om plannen van een minderheidskabinet, die nog door de Tweede en Eerste Kamer moeten.
Hoe hoog is de startersvrijstelling in 2027?
In 2027 geldt de startersvrijstelling tot een woningwaarde van € 615.000, tegenover € 555.000 in 2026. De datum van levering bij de notaris bepaalt welke grens van toepassing is. Koop je in 2026 maar draag je pas in 2027 over, dan geldt dus al de hogere grens.
Blijft de hypotheekrenteaftrek bestaan?
Ja. Het kabinet houdt de hypotheekrenteaftrek in stand. Je trekt de rente af tegen het tarief van de tweede belastingschijf, dat stijgt van 37,56% in 2026 naar 38,16% in 2027. Wel wordt de aftrek voor wie de hypotheek heeft afgelost (Wet Hillen) jaarlijks verder afgebouwd, naar circa 67% in 2027.
Wat betaal ik in 2027 aan overdrachtsbelasting?
Dat hangt af van je situatie: 0% als je onder de startersvrijstelling valt, 2% voor een eigen woning als hoofdverblijf, 7% voor woningen die je niet zelf bewoont (voorstel, nu 8%) en 10,4% voor niet-woningen zoals bedrijfspanden. De Tweede en Eerste Kamer moeten de wijzigingen nog goedkeuren.
Wanneer weet ik hoeveel ik in 2027 kan lenen?
De leennormen voor 2027 volgen eind oktober of begin november, op basis van het jaarlijkse Nibud-advies. Ook de NHG-grens voor 2027 wordt dan pas bekendgemaakt. Prinsjesdag geeft daar dus nog geen antwoord op.
Plannen zijn nog geen wetten, timing is alles
Het grootste nieuws van deze Miljoenennota voor de woningmarkt is de combinatie van een ruimere startersvrijstelling en een lagere drempel voor beleggers, aangevuld met extra geld voor woningbouw. Voor starters in Weert verandert er lokaal weinig, omdat het aanbod hier al grotendeels binnen de grenzen valt, maar wie dit najaar net boven de € 555.000 zoekt, kan met een slim gekozen leveringsdatum alsnog profiteren.
De nuchtere kern blijft overeind: plannen zijn nog geen wetten, zeker niet bij een minderheidskabinet. Maar wie zijn timing slim kiest, kan nu al profiteren. Wil je weten wat deze plannen betekenen voor jouw aankoop of verkoop? Als aankoopmakelaar in Weert rekenen we het graag met je door. Bel 0495-234333 of plan een gratis kennismaking!
